Подекуди мешканці багатоквартирних будинків стикаються з проблемами, коли в їхньому дворі без дозволу паркують автомобілі з сусідніх будівель або розміщують комерційні кіоски. Поширеним явищем є суперечки з приводу власності на прибудинкові ділянки. В цьому матеріали поговоримо про те, що таке прибудинкова територія, чому вона важлива та як захистити її від забудови, а також розглянемо приклад ОСББ в Івано-Франківську, яке вже понад рік бореться за свою ділянку.

Кейс: ОСББ в Івано-Франківську

Багатоквартирний будинок в Івано-Франківську. Мешканці займаються доброустроєм прибудинкової території, вкладають свої ресурси в планування спортивного майданчика на цій ділянці. До прибудинкової території ставляться дбайливо та раціонально – не дозволяють навіть власникам квартир паркуватися на місці, яке ОСББ відвело під публічний простір.

Поряд починається будівництво чергової секції ЖК, план якого охоплює і ту саму прибудинкову територію, що була облаштована ОСББ. Забудовник отримав дозвіл на використання цієї ділянки, але мешканці були налаштовані рішуче оскаржити цей процес та отримати територію в постійне користування.

Певна річ, за своє варто боротися. Але в цій ситуації мова йде не лише про відстоювання майна, але й про захист прав громадян та про розвиток українських громад. Кампанія ОСББ розпочалась через необхідність забезпечити належний рівень життя всіх мешканців багатоквартирного будинку. Важливо, щоб власники квартир мали можливість вільно гуляти, відпочивати, спілкуватися за межами свого житла. Але в глобальній перспективі локальні зміни на прибудинкових ділянках впливають на розвиток нашої урбаністичної культури. Так люди вчаться сприймати простори загального користування як свою відповідальність та запоруку свого комфортного життя в суспільстві. Це робить наші міста кращими.

Що таке прибудинкова територія? Нормативно-правові та урбаністичні засади

Законодавство визначає функції прибудинкової території. Така ділянка задовольняє житлові та господарські потреби співвласників багатоквартирного будинку. Не менш важливою є і соціальна функція, покладена на територію біля багатоквартирної забудови. Зокрема, Державні будівельні норми на такій ділянці передбачають транспортний проїзд, пішохідні комунікації, велодоріжки, спортивні та ігрові майданчики, озеленення тощо. Виходячи зі своїх потреб, ОСББ вирішує, що саме потрібно розмістити у дворі. І жодна інша діяльність не може відбуватися на цій ділянці без згоди власників!

Що робити, якщо починається забудова прибудинкової ділянки?

Історія івано-франківського ОСББ триває вже понад півтора року. Координаторка ВІ «Активна Громада» в місті Івано-Франківську Ірина Серняк від початку підтримувала ініціативну групу з захисту прибудинкової території. Як стверджували учасники, їх дуже мотивувало, що на їхній стороні була громадська організація. 

“Це - шлях тривалістю аж в півтора року, який ми разом з активістами пройшли від ідеї до завершення.” – розповідає координаторка. 

Загалом кожен етап розв’язання проблеми був окремою історією успіху. Координатори ВІ “Активна Громада” в Івано-Франківську Олег та Ірина Серняк, підготували детальний алгоритм дій:

1. Сформувати ініціативну групу з осіб, на яких можете покластися. Варто створити спільний чат для комунікації.
2. Перевірити, чи є ця земельна ділянка вільною. Зробити це можна через Публічну кадастрову карту.
3. Звернутися в організацію, що має право здійснювати землевпорядні роботи (КВЕД 71.12 Діяльність у сфері інжинірингу, геології та геодезії, надання послуг технічного консультування в цих сферах (основний)). Така організація здійснює технічний і організаційний супровід всієї процедури оформлення земельної ділянки.
4. Проведення топографічної зйомки земельної ділянки та визначення її меж в натурі. Тут важливо проконсультуватися з фахівцями землевпорядної організації щодо всіх нюансів. Наприклад, якщо ви формуєте земельну ділянку впритул із вже наявними, то вам доведеться погоджувати межі ділянки з усіма її власниками чи орендарями. Ми вирішили відступити 1 м від сусідньої ділянки, щоб уникнути погодження меж.
5. Подання пакету документів в місцеву раду для надання згоди щодо складання проєкту землеустрою. На цьому етапі потрібна підтримка депутатів місцевої ради, особливо членів постійної земельної комісії, та відповідного місцевого голови. Що може вам допомогти – це відсутність будь-яких претензій, зокрема потенційних, на цю земельну ділянку. Якщо на ній неможливо буде побудувати будівлю чи будинок, то ваші шанси на позитивне рішення дуже високі. Зрештою, в кожній громаді сформовані свої неписані правила гри щодо надання співвласникам прибудинкової території у постійне користування.
6. Після позитивного рішення місцевої ради проєкт землеустрою погоджується в місцевому департаменті (управлінні, відділі) з питань архітектури та містобудування. Навіть якщо земельна ділянка на кадастровій карті була вільною, місцева влада могла її включити в детальний план забудови території або накласти інші обмеження. Етап погодження в архітектурі може бути не менш складний, ніж попередній. Старайтеся знайти компромісне рішення. Роль ініціативної групи на цьому та попередньому етапах дуже важлива.
7. Подання документів на присвоєння кадастрового номера земельної ділянки. Цими питаннями займається землевпорядна організація, але важливо тримати питання на контролі.
8. Після присвоєння кадастрового номера вашу ділянку вже можна побачити на кадастровій карті. Але її ще потрібно взяти в постійне користування. Тому відповідний пакет документів ще раз подається на сесію місцевої ради. Знову потрібна підтримка ініціативної групи та місцевих депутатів. Якщо рішення позитивне – ми вас вітаємо! Вам вдалося це зробити!

Головна порада – запастися терпінням і не здаватися. Пам’ятайте, ви не берете чуже і не шкодите іншим. А значить – правда на вашому боці!

Ще декілька місяців тому ми були впевненими, що історія успішно завершилася, а ініціативна група буде працювати над облагородженням території. Втім, на жаль, боротьба ще триває. Наша координаторка буде продовжувати інформувати підписників «Активної Громади» та «Активної Громади Івано-Франківська» про кроки даної ініціативної групи, з надією, що їх досвід стане хорошим прикладом для схожих ініціативних груп.

Примітка. Місія “Активної Громади”: досягти добробуту через демократичний розвиток громад України. Мета на 2025 рік: активізувати та залучити щонайменше 1% громадян до участі у прийнятті рішень та просуванні реформ в Україні на системній основі для добробуту в громадах України. Ініціатива створена в межах діяльності.